رادیو سهام: بنابراظهارات کارشناسان سه عامل انباشت تقاضا،سود بالای بانکی و مالیات ۱۰ درصدی فروش مسکن قیمت مسکن راافزایش خواهد داد درعین حال برخی هم معتقدند شیب قیمت مسکن ملایم خواهد بود.

بنابراظهارات کارشناسان سه عامل انباشت تقاضا،سود بالای بانکی و مالیات ۱۰ درصدی فروش مسکن قیمت مسکن راافزایش خواهد داد درعین حال برخی هم معتقدند شیب قیمت مسکن ملایم خواهد بود.

نگاهی به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که به بررسی رشد ارزش افزوده بخش ساختمان پرداخته نشان می‌دهد که این بخش از سال ۱۳۹۱ تاکنون وارد رکودی پنج ساله شده، به گونه‌ای که رشد این بخش در دوره ۱۳۹۱-۱۳۹۴ به ترتیب برابر با ۶/۳-، ۱/۳-، ۴/۰-، ۵/۱۳- بوده است. طبق داده‌های مرکز آمار، زیر گروه ساختمان از بخش صنعت در سال ۹۵ نیز کماکان در رکود شدید دست و پا زده و نرخ رشد منفی ۱۱درصدی را از سر گذرانده است.

این رکود که به عنوان یک تنش اقتصادی مطرح است، سرمایه‌های حوزه خانه سازی را به بازار سکه و ارز و بخش‌های زود بازده کشانده و عملاً این عرصه که ۱۴۰شغل از مهندسی تا کارگری ساده را پشتیبانی می‌کند به حال خود رها کرده است.

این در حالی است که بافت جمعیتی ایران سالانه یک میلیون تقاضا برای خرید مسکن دارد و می‌تواند هزاران میلیارد تومان چرخش مالی در این بخش به عنوان محرک اقتصاد ملی عمل کند.

با این حال چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۶، به گونه‌ای ابهام آمیز باقی مانده و در حالی که عده‌ای تحول در این حوزه را تا مرز انفجار پیش‌بینی می‌کنند و معتقدند در موعدی که دولت به بخش ساختمان سرمایه تزریق می‌کند، شاهد رشد مهار ناپذیر در این بخش هستیم، عده‌ای دیگر بر این باورند تا فضای غبار آلود اقتصادی روشن نشود آبی از این اجاق گرم نخواهد شد و فروشندگان و خریداران همچنان به معامله مسکن با دیده تردید می‌نگرند.

• انباشت تقاضای مسکن

ایرج رهبر عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان کشور در گفت‌وگو با خبرنگار ما از رکود طولانی چهار ساله در مسکن می‌گوید و معتقد است تا کنون سایه ای به این سنگینی برسر صنعت ساختمان نیفتاده بود، معمولاً انتظار برای رونق یک تا یک و نیم سال به طول می‌انجامید اما این بارشاهدیم که بختک رکود به جان این بخش افتاده و رخسار فعالان ساخت و ساز کشور را زرد کرده است.

وی با اشاره به اینکه این آمادگی در مسکن وجود دارد که به دوره پویایی و رشد خود وارد شود می‌افزاید: درصورتی که برای مدیریت این بخش چاره اندیشی نشود و این سکون همچنان ادامه داشته باشد، تبعات جبران ناپذیری گریبانگیر مردم می‌شود به طوری که بخش مسکن مانند مرداب اقتصاد کشور را در کام خویش فرو می‌برد.

وی با تأکید بر انباشت تقاضا برای مسکن در سال‌های اخیر ادامه می‌دهد: در حالی که باید هر سال یک میلیون واحد رد و بدل شود، معاملات از جریان افتاده و این یعنی فشرده شدن فنر تقاضا که پیامد رها شدن آن، جهش غیر قابل کنترل قیمت خواهد بود.

وی با تاکید بر اینکه علل رکود را همراهی دولت و بخش خصوصی از بین می‌برد، می‌گوید: از یک سو باید تحولی در اقتصاد بوجود بیاید تا قدرت خرید مردم بالا رفته و بازار مسکن تحریک بشود، از طرف دیگر باید هزینه ساخت و ساز را با ترفندهای مختلف پایین بیاوریم تا تولید مسکن رونق پیدا کند این دو به موازات هم، موتور محرکه اقتصاد را به حرکت در خواهد آورد.

وی با اشاره به اینکه منابع مالی گران (تسهیلات)نیز سبب گرانی واحد مسکونی می‌شود، ادامه می‌دهد: بنزین این موتور، فراهم کردن تسهیلات ارزان قیمت است، شبیه آنچه که در مسکن مهر اتفاق افتاد یعنی در نهایت خریدار بتواند خانه ای را دریافت کند که وام دارد، در حالی که اکنون تسهیلات انبوه سازی قطع شده و قبل از این هم سود تسهیلات به صورت اسمی ۱۸ درصد بود ولی با طی مراحل قانونی ۲۵ درصد تمام می‌شد و گاهی تا ۳۰ درصد، برای ما آب می‌خورد.

*پیشگیری از جهش قیمتی

رهبر ادامه می‌دهد: با وام ۲۵ درصد تولید کننده باید حداقل ۴۰ درصد سود کند تا بتواند ۲۵ درصد را به بانک بدهد و در نهایت ۲۵ درصد هم برای خود تولید کننده بماند که این به معنای گران شدن مسکن برای خریدار است.

وی ادامه می‌دهد: برای پیشگیری از جهش قیمتی، باید بهای زمین که عمده هزینه را به خود اختصاص می‌دهد کاهش بدهیم و برای این کار نیاز به آمایش سرزمین و برنامه مدونی داریم تا از هجوم مردم به کلانشهرها و انبوه ساختمان‌های سر به فلک کشیده در این مناطق جلوگیری شود و روستاها و شهرهای کوچک که قیمت زمین نیز در آنجا ارزان تمام می‌شود مبدا ساخت و سازها قرار گیرند و این مهم نیز جز با ایجاد شغل و جلوگیری از مهاجرت روستاییان مکان پذیر نیست.

*شیب ملایم قیمت مسکن

کارشناس فعال حوزه بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما معتقد است در سال ۹۶ قیمت مسکن از بام رکود پرواز خواهد کرد، اما با شیبی ملایم و همگام با نرخ تورم به سیر خود ادامه می‌دهد.

عابدزاده با اشاره به اینکه عوامل فراوانی بر قیمت مسکن و رونق این بازار تأثیرگذارند معتقد است که تجربه۴۰ ساله در ادوار مختلف نشان داده هر زمان قیمت نفت بالا می‌رود در سال سوم آن به دلیل افزایش حجم نقدینگی، مسکن افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد.

*تأثیر مالیات ۱۰ درصدی

اما بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن اززاویه دیگری به این موضوع می‌پردازد وی معتقد است: در دوره رکود، دولت‌ها مالیات را می‌بخشند. تسهیلات مالیاتی ایجاد می‌کنند و با انواع و اقسام ابزارها تلاش می‌کنند تا بخش تولید با آسیب کمتری این دوره را سپری کند اما در ایران با کنش متفاوتی از سوی دولت مواجه هستیم. هر جا که بدنه عظیم دولت فشل می‌شود و دیرکرد دارد و نمی‌تواند هزینه‌های کشور را جبران کند، سخت‌گیری‌ها بیشتر می‌شود و مالیات را اضافه می‌کنند.

در نظر گرفتن مالیات ۱۰درصدی در معاملات مسکن برای اشخاص حقیقی زمانی که مسکن در حالت تعادل رسیده و عرضه و تقاضا تنظیم شده است، مسئله‌ای نیست. در حالت تعادل این مالیات بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود اما زمانی که بازار راکد است، فروشنده این میزان مالیات را روی قیمت ملک می‌کشد درنتیجه مسکن گران می‌شود.

*رکود عمیق ترمی شود

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران هم  با تأکید بر اینکه ابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی از سوی دولت موجب بازدارندگی رونق و رکود بیشتر بخش مسکن خواهد شد، گفت: اخذ مالیات به شکل جدید بازار تولید و عرضه و تقاضای مسکن را محدود می‌کند.

حسن محتشم افزود: در شرایطی که اقتصاد کلان کشور در رکود به سر می‌برد و متأثر از آن نیز بخش مسکن چهارمین سال رکود خود را سپری می‌کند، دولت باید عوامل تشویقی و تسهیلاتی بهتری را برای بخش مسکن تدارک ببیند، چراکه رونق بخش مسکن موجب ایجاد اشتغال بیشتر و درآمد مالیاتی بیشتر برای دولت خواهد داشت.

*فنرفشرده یا شیب ملایم

درمجموع پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که امسال در تمام بخش‌های مسکن که شامل قیمت، سرمایه‌گذاری، تولید و معامله است ازسال جاری رشد را شاهد خواهد داشت وفنر فشرده مسکن ممکن است که رها شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش مسکن ۳۰۰ رسته شغلی را در خود جای‌داده و تحرک در این صنعت می‌تواند تحرک در سایر صنایع را نیز به همراه داشته باشد. البته علی چگنی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با تأکید برشیب آرام قیمتی در آینده بازار معاملات گفته است که افزایش شدیدی درقیمت‌های مسکن چه درفروش وچه دراجاره بها نخواهیم داشت.

منبع : رادیو سهام