اگر تا به حال تجربه خرید خانه را داشته باشید، حتماً می‌دانید که عمر ساختمان تأثیر زیادی روی قیمت آن دارد. معمولاً خریداران مسکن به اعداد درج‌شده در سند و حرف فروشنده در مورد عمر ساختمان اعتماد می‌کنند؛ اما اگر شما از افرادی هستید که در زمینه تخمین عمر مفید ساختمان و عوامل مؤثر بر آن کنجکاو هستند، این مقاله به شما کمک می‌کند تا بدانید که پیش از خرید یک ملک، باید به چه نکاتی توجه کنید تا ملکی که می‌خرید، دوام و عمر مفید بالایی داشته باشد.

 

عمر مفید ساختمان چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

عمر مفید ساختمان یک اصطلاح چالشی است که همواره مهندسان ساختمان بر سر آن بحث دارند. کیفیت ساخت معمولاً توسط مهندس ناظر و سازنده تضمین می‌شود اما معمولاً کسی مدت‌زمان عمر مفید ساختمان را تضمین نمی‌کند. عمر مفید ساختمان معمولاً با استفاده از سه نوع سن زیر محاسبه می‌شود:

 

• سن واقعی ساختمان: برای محاسبه سن واقعی ساختمان، زمانی که عملیات ساخت سازی آغاز و مجوز ساخت صادر می‌شود را در نظر می‌گیرند.
• سن سندی ساختمان: سن سندی ساختمان، بر اساس زمانی که سند ساختمان به ثبت رسیده، محاسبه می‌شود.
• سن بهره‌برداری ساختمان: سن بهره‌برداری نیز از زمانی محاسبه می‌شود که نخستین ساکنان ساختمان، وارد آن می‌شود.

 

سن سندی و بهره‌برداری، اعتبار بیشتری در تخمین عمر مفید ساختمان دارند. در بین این دو، اعتبار سن سندی بیشتر است و زمانی که ساختمان تا چند سال بعد از ثبت سند مورد بهره‌برداری قرار نگرفته باشد، از سن بهره‌برداری برای تخمین عمر مفید سازه استفاده می‌کنند.

به‌صورت کلی، عمر مفید ساختمان تا زمانی است که ساختمان بر اساس الزامات آیین‌نامه‌های 2800 (طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله) و مقررات ملی ساختمان، در برابر زلزله، آتش‌سوزی و نیروهای وارده، مقاومت کافی را داشته باشد و الزامات این استانداردها را پاس کند.

تفاوت عمر مفید ساختمان‌ها در ایران و جهان چقدر است؟

کارشناسان ارشد سازه، عمر مفید ساختمان‌ها در ایران را حداقل 30 سال در نظر گرفته‌اند. این در حالی است که میانگین عمر مفید سازه در کشورهای صنعتی، بین 200 تا 300 سال است. در شهرهای بزرگی مثل تهران، به علت تراکم بیشتر جمعیت و بالاتر بودن سرعت ساخت و ساز، ممکن است عمر مفید ساختمان‌ها کمتر از 30 سال نیز باشد. چرا که بالا رفتن سرعت ساخت و ساز، از کیفیت سازه می‌کاهد.

یکی از دلایل این تفاوت فاحش میان عمر مفید ساختمان در ایران با کشورهای پیشرفته، نوع مصالح انتخابی و عدم اطلاع از عوامل مؤثر در تغییر عمر مفید ساختمان است.

چه عواملی بر عمر مفید ساختمان اثرگذار است؟

عوامل مختلفی بر عمر مفید یک ساختمان اثرگذار هستند که بیشتر آن‌ها، به هزینه‌های ساختمان و طراحی آن مربوط می‌شوند. رعایت برخی از نکات ضروری در هر کدام از عوامل زیر، می‌تواند عمر مفید ساختمان را افزایش دهد.

 

1.انتخاب مصالح ساختمانی

از آنجایی که مهم‌ترین عضو در هر دو نوع سازه فلزی و بتنی آهن است، قیمت مقطع فولادی پرکاربردی مثل قیمت میلگرد، تأثیر زیادی روی قیمت تمام‌شده ساختمان دارد. در این میان، نوسانات قیمت دلار و تحریم‌های بین‌المللی در سال‌های اخیر باعث شده که قیمت مقاطع فولادی نیز نوسان زیادی داشته باشد و روند افزایشی در پیش بگیرد.

به عنوان مثال، در ابتدای سال 1400، قیمت روز ورق سیاه 20 درصد افزایش یافت و از آنجایی که این مقطع فولادی کاربرد زیادی در ساخت سازه‌های فولادی دارد، این اتفاق باعث شد که هزینه تمام‌شده برای ساخت سازه فولادی بیشتر شده و اقبال به ساخت سازه بتنی، بیش از پیش افزایش یابد.

افزایش افسارگسیخته قیمت مصالح ساختمانی برخی از سازندگان را به این فکر واداشته که با خرید مصالح بی‌کیفیت یا استفاده کمتر از مصالح ضروری، سود خود را افزایش دهند، اتفاقی که متأسفانه تأثیر مستقیمی روی عمر مفید ساختمان‌ها خواهد داشت.

 

2.طراحی ساختمان

طراحی ساختمان نیز تأثیر زیادی در افزایش یا کاهش عمر مفید آن دارد. البته در حال حاضر ساخت و ساز به شیوه سنتی در حال منسوخ شدن است و کمتر سازنده‌ای بدون استفاده از نقشه‌های فنی طراحی شده توسط مهندس سازه، اقدام به ساخت و ساز می‌کند. همچنین نظارت بر ساخت و سازها نسبت به گذشته بیشتر شده و بدون حضور مهندس ناظر، پروانه ساخت صادر نمی‌شود.

همچنین در نظر گرفتن ملاحظات مربوط به اطفای حریق نیز اجباری شده و بدون تائید سازمان آتش‌نشانی، نمی‌توان از هیچ ساختمانی بهره‌برداری نمود. با این اوصاف، هنوز نگرانی‌هایی در مورد استفاده از مصالح نامرغوب یا بی‌توجهی به جزییات اجرایی وجود دارد. جزییاتی که در افزایش عمر مفید ساختمان تأثیر به سزایی دارند.

 

3.نگهداری از ساختمان

معمولاً عمر مفید ساختمان‌های ویلایی بیشتر از عمر مفید آپارتمان است، چرا که میزان استفاده از تأسیسات و امکانات مشترک، در آپارتمان‌های ویلایی بیشتر بوده و همین موضوع منجر به فرسودگی آن‌ها می‌شود. تعمیرات دوره‌ای و بازسازی این تأسیسات، می‌تواند عمر مفید ساختمان را افزایش دهد.

 

4.آب و هوای محل استقرار ساختمان

در بین عوامل مؤثر بر عمر مفید ساختمان، تنها این عامل است که به سازنده ساختمان و تصمیماتش بستگی ندارد. رطوبت، مهم‌ترین عامل مرتبط با آب و هوا است که تأثیر زیادی در عمر مفید ساختمان دارد. هرچه میزان رطوبت آب و هوای منطقه‌ای بیشتر باشد، عمر ساختمان‌ها در آن منطقه کمتر است. به کار بردن سنگ و آجر در ساختمان‌های مستقر در چنین مناطقی، عمر مفید آن‌ها را باز هم کاهش می‌دهد، چرا که این مصالح مقاومت کمی در برابر رطوبت و نم ‌دارند.

همچنین در مناطقی که اختلاف دمای بین شب و روز یا فصول مختلف زیاد است، عمر مفید ساختمان‌ها به دلیل انقباض و انبساط متعدد مقاطع فولادی به کار رفته در آن‌ها، کاهش می‌یابد. باران‌های اسیدی در شهرهای بزرگ و صنعتی نیز یکی از معضلات جدید آب و هوایی هستند که عمر مفید ساختمان را در این شهرها کاهش می‌دهند.

 

 

برای افزایش عمر مفید ساختمان‌ها، روش‌های مختلفی برای تقویت سازه وجود دارد که از میان آن‌ها، استفاده از ژاکت بتنی، ژاکت فولادی، دیوار برشی، بادبند، بتن پیش‌تنیده و میلگردهای FRP (کامپوزیت) را می‌توان نام برد. البته در درجه اول، استفاده از مصالح با کیفیت نیز در افزایش عمر مفید ساختمان تأثیر زیادی دارد. به عنوان مثال، تهیه مقطع فولادی مهمی مثل تیرآهن از سایت معتبری مثل آسرون، می‌تواند خیال شما را تا حد زیادی از این بابت راحت کند. همچنین قیمت تیرآهن به روز در این سایت، منصفانه است و بارهای ارسالی آن نیز از نظر کیفیت، کنترل می‌شوند.